Gayrimenkul satış ilanlarında veya mahkemelere sunulan bilirkişi raporlarında eşçarlı tarla şeklinde bir tabire rastlayabilirsiniz. Türk Dil Kurumunun (TDK) sözlüklerinde bile bulunmayan bu kavram ne demek biliyor musunuz ?
Gayimenkul fiyat tespiti yapılırken arazinin imara geçip geçmediği, tarla vasfında ise sulak ve merkezi bir yerde olup olmadığı önem taşır. Ayrıca ham arazi değerine taşınmaz üzerindeki müktesebatlar yani yapılar, tesisler ve ağaçların ederi de dahil edilir.
Eşçarlı tarla demek tarlada daha önceden ağaç dikilmiş olduğu anlamına gelir dolayısıyla bu ağaçların değeri de arazinin değerine eklenir.
Eşçar ne demek ?
Eşçar diye teleffuz edilen kelimenin aslı eşcar olup arapça kökenli “şecere” kelimesinden türemiştir. Şecere kelimesi dilimizde soy ağacı, soy kütüğü şeklinde kullanılsa da Arapça karşılığı “ağaç”tır. Eşcar ise “ağaçlı, ağaç bulunan” dır. Dolayısıyla eşcarlı tarla üzerinde ağaçların bulunduğu tarla anlamına gelmektedir.
Eski belgelerde veya gayrimenkul ihale ilanlarında tarlanın eşcarlı olduğunu belirtmenin şu şekilde faydaları vardır.
Öncelikle fiyat kıyaslaması yaparken arazi üzerindeki ağaçların ekonomik varlığına dikkat çekilmektedir. Sadece birkaç çalı-çırpı veya değersiz birkaç ağaç olsa bunu belirtmeye gerek yoktur. Bir bilirkişi raporunda veya ihale ilanında arazi için eşcarlı tarla denilmişse taşınmazın üzerinde dikkate değer ekonomik değeri olan ağaçlar var demektir.
İkinci olarak tarlaların ifraz şartlarında dikim alanları için özel hükümler vardır. Örneğin ilgili kanunlar gereği tarlalar 20 dönümden küçük parçalara ayrılamazken dikili tarım alanlarında bu sınır 5 dönümdür. Bir tarlanın dikili tarım arazisi olması ifraz açısından sahibine avantaj sağlamaktadır.
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda “çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyaçları olan bitkilerin yetiştirildiği alanlarda arazi özellikleri nedeniyle belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklüğünden daha küçük parsellerin oluşması gerekli olduğu takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.” Şeklinde bir hüküm vardır.
Yani eşcarlı tarla zeytinlik veya fındık bahçesi ise ifraz açısından daha da avantajlıdır.
Öte yandan bir de ağaçlı tarlaya sahip olmanın getirdiği yükümlülükler var. Örneğin tarlada orman emvali ağaçlar (Çam, meşe vs.) varsa Orman İşletme Müdürlüğünden gerekli izin almadan kesmeye kalkışırsanız mahkemelik olursunuz.
Veya zeytinlik bir araziyi amacı dışında kullanmaya teşebbüs ederseniz yine başınız derde girer.
Dolayısıyla bir tarlanın ham arazi mi, mutlak tarım arazisi mi, eşcarlı mı veya başka bir statüde mi bunlar gayet önemlidir.