Hisseli taşınmazlar sahiplerince bölünemezse ortaklığın sonlandırılması için dava açılabilir. Bu davaya İzaleyi şuyu davası denir ve gayrimenkulün bulunduğu yerde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır.
Kelime anlamı itibariyle “izale” giderme, ayırma, “şuyu” ise ortaklık manası taşır. Dolayısıyla izaleyi şuyu ortaklığın giderilmesi denilmektedir.
İzaleyi şuyu davası neden açılır ?
Eskiden taşınmaz hisselere ayrılıp satılabiliyordu. Daha sonra bu satış usulü kalksa da eskiden kalan hisseler nedeniyle ortaklı durumda olan araziler vardır. Gayrimenkuller miras yoluyla da bölünmektedir.
Bir taşınmaz malın tek elden idare edilmesi ortaklı olarak idare edilmesine göre daha verimlidir. Hisseli araziler, dükkanlar, evler izaleyi şüyu davasıyla satıldığında en yüksek fiyatı veren bu emlaka sahip olmakta, diğerleri ise hisselerini paraya dönüştürmektedir.
İzaleyi şuyu davası ne kadar sürer ?
Bu davanın ne kadar süreceği aşağıdaki hususlara bağlıdır:
Dava açılan yerdeki mahkemelerin yoğunluğu: Yoğunluk arttıkça celseler arasındaki zaman artacaktır. Bir yerdeki dava süresi başka yerdekine uymaz.
Paydaşların tavrı: İzaleyi şüyu davası çoğunluk aranmadan sadece bir hissedarın talebiyle bile açılabilir. Bu davayı istemeyen paydaşlar var ise dava sürecinde itiraz dilekçeleri vererek süreci uzatabilir.
Meselenin karışıklığı: Düz bir arazinin üç beş paydaşa taksimi ile her hissedarın kendine göre bina ağaç diktiği arazinin paylaştırılması aynı değildir. Arazideki muhdesatın değerinin belirlenmesi, bunların kimlere ait olduğunun belirlenmesi, taşınmazla ilgili 3. şahıslar lehine hak veya ipotek olması gibi faktörler davayı uzatacaktır.
Hissedarların yurt dışında olması: Yurt dışında olan vatandaşlara tebligat işlemleri yurt içindekilere göre daha zordur.
Kıymet takdirinde çelişki olması: Eğer taşınmazın kıymet takdirine itiraz olmazsa süreç daha çabuk ilerleyecektir. Ama bu tür davalarda bilirkişinin tespit ettiği bedele itiraz edilmesine sıkça rastlanır. İkinci kez başka bir bilirkişi heyetine kıymet takdiri yapılır da ilkinden farklı bir değer ortaya çıkarsa üçüncü bir kıymet takdiri isteminin yolu açılabilir. Ayrıca arazideki muhdesatlar çoğaldıkça bunların değerleri ve kimin tarafından dikildikleri/yapıldıkları da davayı uzatabilir.
Sonuç ve değerlendirme
İzaleyi şuyu davaları paydaşlar her hususta anlaşmış olsalar dahi en az 1 sene süren davalardır. İstisnalar olsa dahi dava açacakların en az 1 seneyi gözden çıkarmaları gerekir. Ortalama süre ise 1,5 yıl ile 2,5 yıl arasındadır.
Hissedarlardan biri veya birkaçı sürece engel olmak isterse bu süre biraz daha artacaktır.